Constitue un bail rural soumis au statut du fermage toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter.

Le bail doit être rédigé par écrit (sur la base du contrat type départemental de bail à ferme signé par le Préfet le 23 septembre 2002), et un état des lieux doit être dressé. L'enregistrement du bail n'est plus une obligation, mais cette formalité est toujours utile et permet de conférer au bail une date certaine.

Les locations de parcelles d'une superficie inférieure à 2 hectares, en Seine-Maritime, ne constituant pas une partie essentielle de l'exploitation, échappent à certaines dispositions du statut du fermage (cf. fiche intitulée "Le régime juridique de la location de "petites parcelles").

A - PAYER UN LOYER

Le montant du fermage est déterminé en fonction de la durée du bail, de la qualité des terres et de la présence de bâtiments d'exploitation et d'habitation.
Les loyers sont très encadrés : l'arrêté préfectoral du» 23 septembre 2002 précise les modalités de leur fixation par région agricole.

B - GARNIR LE FONDS ET ENGRANGER

C - USER DU FONDS LOUÉ SUIVANT SA DESTINATION

Cette obligation implique que pour retourner des prairies, ou mettre en oeuvre des procédés culturaux non prévus par le bail (culture agro-biologique, retournement de prairies...), le fermier doit démontrer que le changement permet d'améliorer les conditions de l'exploitation et doit avoir obtenu l'accord du propriétaire-bailleur.
A défaut d'obtenir cet accord, le fermier enverra une description détaillée des travaux, par lettre recommandée avec accusé de réception, au bailleur, un mois avant le début des travaux projetés. Le propriétaire dispose alors d'un délai de quinze jours pour saisir le Tribunal paritaire des baux ruraux et s'opposer aux travaux. Son opposition doit être motivée par le fait que les modifications envisagées entravent une dégradation du fonds.

D - DECLARER AU BAILLEUR LES TERRES EXPLOITEES PAR AILLEURS

Contrôle des structures.

A - EFFECTUER LES REPARATIONS

Le Code rural fait peser, impérativement et exclusivement, la charge des grosses réparations sur le bailleur : toute clause contraire est nulle.

B - ASSURER LA PERMANENCE ET LA QUALITE DES PLANTATIONS

C - OBLIGATION AUX CHARGES

Le paiement des primes d'assurance contre l'incendie et de l'impôt foncier est à la charge exclusive du propriétaire : toute clause imposant cette charge au fermier est nulle.
Cependant, le preneur doit rembourser au bailleur une fraction de ces charges. Cette fraction s'établit ainsi :

- un cinquième de la taxe foncière sur les propriétés bâties et non bâties ;
- la moitié de la taxe pour frais de chambre d'agriculture.

(Une répartition différente peut être opérée dès lors que la totalité de la charge n'incombe pas au fermier).

A - DUREE INITIALE

1. Principe

Durée minimale : 9 ans.

2. Exceptions

- baux  conclus  par les Sociétés  d'Aménagement  Foncier  et d'Etablissement Rural (S.A.F.E.R.) ;

- baux de petites parcelles ;

- baux d’un an consentis provisoirement en attendant d'installer un descendant.

Arrivée du terme : à l'issue des neuf ans, le bail ne s'achève pas. Le preneur a droit au renouvellement du bail pour une nouvelle période de neuf ans (à défaut de congé délivré et dûment justifié).

Autres durées couramment pratiquées :

. les baux à long terme :  . 18 ans
                                      . 25 ans
                                      . baux de carrière.

(cf. fiche intitulée "Les baux ruraux à long terme").

 
B - RESILIATION DU BAIL AVANT LA FIN DE L'ECHEANCE

1. Résiliation amiable

C'est-à-dire sur accord du propriétaire et du fermier.

2. Résiliation pour faute du preneur

Il s'agit toujours d'une résiliation judiciaire : le bailleur doit saisir le Tribunal paritaire des baux ruraux pour lui demander de résilier le bail.

Motifs de résiliation pour faute :

. défaut de paiement des fermages (deux défauts de paiements ou un seul défaut après deux mises en demeure de payer sans effet) ;

. agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds (défaut de soins et d'entretien des terres ; état de propreté des lieux, épuisement des sols, abattage des arbres ...) ;

. cession ou sous-location du bail.

3. Résiliation pour changement de destination des terres

Le bailleur peut, à tout moment, résilier son bail sur des parcelles n'ayant plus une vocation agricole, dans le cadre d'un document d'urbanisme (plan d'urbanisme ou plan d'occupation des sols).
Le preneur a alors droit à une indemnité d'éviction (calculée sur 3, 4 ou 5 ans de perte de revenu).

4. Autres causes de résiliation

- décès du preneur,
- impossibilité d'exploiter,
- preneur ayant atteint l'âge de la retraite,
- destruction des biens loués.

C - RENOUVELLEMENT DU BAIL

1. Le principe est celui du renouvellement automatique du bail, dans les mêmes conditions que le bail précédent.

2. Les causes de non-renouvellement du bail sont:

. non-respect des conditions d'exploitation et d'habitation ;

. non-respect de la législation des structures ;

. âge du preneur : renouvellement limité au nombre d'années séparant le preneur de l'âge de la retraite ;

. reprise par le bailleur pour construire une maison d'habitation ;

. reprise par le bailleur pour exploiter personnellement ces biens ou les faire exploiter par son conjoint ou ses descendants.

 
3. Comment notifier le non-renouvellement du bail ?

Par acte d'huissier de justice notifié au moins dix-huit mois avant la fin du bail. Le congé peut être contesté devant le Tribunal paritaire des baux ruraux dans les quatre mois.

A - PRINCIPE : INTERDICTION DE SOUS-LOUER OU DE CEDER LE BAIL

1. Sous-location

Le preneur met le bien loué à la disposition d'un tiers moyennant un loyer ou tout autre contrepartie.

2. Cession de bail

L'exploitation des biens loués est faite par une personne autre que le fermier.

3. Sanction

- La nullité des actes de sous-location et de cession de bail ;

- Le sous-locataire comme le cessionnaire ne peuvent revendiquer aucun droit ;

- La résiliation du bail principal.

Cette sanction peut intervenir pendant toute la durée du bail, même si le bailleur a donné préalablement son accord. Il peut revenir sur sa décision, à tout moment, et saisir le Tribunal paritaire des baux ruraux en action en résiliation du bail.

B - DEROGATIONS

1. Cession de bail aux descendants ou au conjoint

Le fermier qui a toujours exploité le fonds loué en bon père de famille peut céder son bail à ses descendants ou à son conjoint, avec l'accord du propriétaire ou, à défaut, avec l'autorisation du Tribunal paritaire des baux ruraux.

2. Autres exceptions

- Echange en jouissance de parcelles ;

- Sous-location saisonnière pour un usage de vacances ou de loisirs ;

- La mise à disposition d'un bail au profit d'une société d'exploitation ne constitue pas une sous-location si le propriétaire est averti par lettre recommandée avec accusé de réception et si une convention est établie.

A - BENEFICIAIRE

C'est le preneur en place qui exerce le droit de préemption à son profit ou à celui de ses enfants.

B - PROCEDURE

Le notaire chargé de la vente du bien loué notifie le projet de vente au fermier en place. Celui-ci dispose de deux mois pour exercer une des trois options suivantes :

- accepter d'acheter aux prix et conditions proposés ;

- refuser d'exercer son droit de préemption ;

- saisir le Tribunal paritaire des baux ruraux d'une demande en fixation du prix, s'il le juge excessif (le Tribunal se prononcera à partir d'une expertise).

L'article L. 416-1 et suivants du Code rural prévoit trois formes de baux à long terme :

    . le bail de 18 ans
    . le bail de 25 ans
    . le bail de carrière.

A - CONDITIONS DE FOND

- le bail de carrière doit obligatoirement porter sur une exploitation constituant une unité économique et sociale ou sur un lot de terres d'une surface supérieure à la SMI (24 hectares en Seine-Maritime) ;



B - CONDITIONS DE FORME

- le bail doit prendre la forme d'un acte notarié;
- il fait l'objet d'une publication au Bureau des Hypothèques.

C - AUTRES FORMALITES

- les parties ont l'obligation d'établir un état des lieux ;
- le preneur doit, le cas échéant, solliciter une autorisation préalable d'exploiter.

Dans les baux ruraux à long terme (18 ans, 25 ans sans clause de tacite reconduction, bail de carrière), une clause excluant le droit de cession du bail aux descendants peut être introduite (mais cette introduction entraîne la perte de certains avantages fiscaux).

A - LE REGIME DE FAVEUR EN MATIERE DE DROITS DE MUTATION

B - L'IMPOT DE SOLIDARITE SUR LA FORTUNE (ISF)

Le seuil d'imposition est fixé à 720 000 € et le tarif est le suivant :

. 0,55 %         de         760 000 €          à          1 220 000 €
. 0,75 %         de      1 220 000 €          à          2 420 000 €
. 1,00 %         de      2 420 000 €          à          3 800 000 €
. 1,30 %         de      3 800 000 €          à          7 270 000 €
. 1,65 %         de      7 270 000 €          à        15 810 000 €
. 1,80 %         au-delà de 15 810 000 €

Les immeubles ruraux donnés à bail à long terme bénéficient :

- d’une exonération en qualité de biens professionnels :

- les biens loués par bail à long terme sont assimilés à des biens professionnels lorsqu’ils sont consentis au conjoint du bailleur, à ses ascendants, descendants, frères et sœurs ou à ceux de son conjoint à la condition que le locataire exerce sur le fonds sa profession principale ––> exonération totale ;

 - d’une exonération partielle :

- les biens loués par bail à long terme et ne répondant pas aux conditions ci-dessus ne sont retenus que pour une fraction de leur valeur si le contrat de bail ne prévoit pas de clause restrictive du droit de céder.

L’impôt est calculé sur la base:

- du quart de la valeur des biens jusqu'à 76 000 €,
- de la moitié au-delà.

Le bail emphytéotique rural ne doit pas être confondu avec le bail rural à long terme.

Aucune disposition du statut du fermage ne lui est applicable.

Le bail emphytéotique peut porter aussi bien sur un immeuble rural que sur un immeuble à usage d'habitation ou commercial.

Les litiges qu'il suscite relèvent du Tribunal paritaire des baux ruraux, car c'est un bail rural.

Contrat par lequel le bailleur concède au preneur la jouissance d'un immeuble à titre de droit réel immobilier et la libre cessibilité.

La modicité du prix n'est pas un élément déterminant de qualification.

(Possession d'un droit réel temporaire et prérogatives plus étendues que dans un bail ordinaire)

- pas de clause limitant l'usage du bien loué,

- le droit qui lui est reconnu peut être hypothéqué, cédé, transmis à ses héritiers et il est susceptible de saisie (saisie immobilière),

- acquisitions possibles de servitudes,

- possibilité de le grever de servitudes pendant la durée du bail en avertissant le bailleur.

- publication au bureau des hypothèques du lieu de la situation de l'immeuble,

- acte notarié,

- bail verbal ou sous seing privé valable, mais :

     . publication impossible,
     . convention inopposable aux tiers.

- paiement de la redevance annuelle (montant libre).

   Le montant sera modique, généralement, si le bail comporte une clause obligeant le preneur à remettre le fonds en culture ou à investir.

   Si la redevance est supérieure au maximum du fermage autorisé, les dispositions du statut du fermage concernant le prix du bail et sa révision (judiciaire) ne sont pas applicables.

   Par contre, elle peut être révisée périodiquement en fonction de l'indice du coût de la construction.

   Défaut de paiement pendant 2 années consécutives : résolution du bail par décision de justice sur saisine du bailleur.

- tenu de toutes les contributions et charges,

- tenu de toutes les réparations sur les bâtiments existants à la conclusion du bail et sur ceux qu'il a construits,

- répondre de l'incendie.

- user librement des lieux loués,

- changer le mode d'exploitation,

- entreprendre des travaux,

- transformer d'anciens bâtiments,

- construire de nouveaux bâtiments,

- l'accession (pendant la durée du bail) confère au preneur un droit de superficie temporaire : il est propriétaire de plein droit des constructions et plantations dont il est l'auteur (sauf convention contraire),

- a seul le droit de chasse et de pêche,

- cession du bail et sous location libre.

- Le preneur peut être obligé de construire ou de planter à ses frais sur le terrain.
- Il ne peut démolir le bien loué car il doit l'entretenir et le réparer.
- Il ne peut opérer un changement de nature à diminuer la valeur du fonds.

- Conclu pour plus de 18 ans et ne peut dépasser 99 ans,

          Si durée égale à 18 ans : pas de bail emphythéotique.

- Pas de tacite reconduction,

- Pas de droit de renouvellement,

- Résiliation par le propriétaire.

Causes :            - inexécution des conditions du contrat
                          - détériorations graves commises sur le fonds.

La résiliation afin de vendre ou démolir le bien loué est incompatible avec le bail emphytéotique.

- Sort des constructions ou améliorations réalisées par le preneur, sauf clause contraire :

- elles restent au propriétaire,

- le preneur ne peut les détruire,

- le preneur ne peut demander une indemnité

(Idem si elles sont réalisées par le sous-locataire).

- Acte constitutif donc assujetti à la taxe de la publicité foncière et à la contribution représentative du droit de bail.

- Soumis aux dispositions du Code général des impôts concernant la transmission de propriété d'immeubles.

Toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l'agrément du bailleur, au profit des descendants du preneur ayant atteint l'âge de la majorité.

A défaut d'agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le Tribunal paritaire des baux ruraux.

A - L'AUTORISATION DU BAILLEUR

- l'accord du bailleur doit être exprimé avant la cession ; la cession sans autorisation entraîne la résiliation du bail ;

- l'autorisation peut être incluse dans le bail lui-même, quand il y a acte écrit, ou résulter d'un acte séparé dans lequel le bailleur précise expressément qu'il autorise la cession du bail au profit du descendant ;

- à défaut d'accord du bailleur, le fermier peut demander au Tribunal paritaire des baux ruraux d'autoriser la cession du bail.


B - L'AUTORISATION DU TRIBUNAL

. Forme de la saisine du Tribunal

Il s'agit d'adresser, au greffe du Tribunal, une lettre recommandée avec avis de réception par laquelle le fermier demande au Tribunal de l'autoriser à céder son bail au profit de son descendant, en application de l'article L. 411-35 du Code rural.

Les conditions de l'autorisation de la cession de bail par le Tribunal

En cas de refus du bailleur, le Tribunal va examiner la demande en prenant en considération :

- le cédant (fermier qui souhaite céder son bail) ;
- le cessionnaire (descendant du fermier).

Conditions relatives au cédant:

La cession est réservée au fermier ayant exploité dans les meilleures conditions (aucun retard dans le paiement des fermages, avoir habité la ferme louée ...).

Conditions relatives au cessionnaire :

Il doit :

a) se consacrer à l'exploitation du bien repris pendant neuf ans au moins ;

b) posséder le cheptel et le matériel nécessaires pour exploiter ;

c) occuper les bâtiments du bien repris ou une habitation située à proximité du fonds permettant l'exploitation directe ;

d) être en conformité au regard de la législation des cumuls.

A - LES PETITES PARCELLES

1. Définition

Sont considérées comme "petites parcelles" dans le département de la Seine-Maritime, les parcelles de terre d'une superficie inférieure à :

- 2 ha pour les terres de labour et les herbages ;
- 0 ha 30 a pour les parcelles destinées au maraîchage ou à l'horticulture ;
- 0 ha 10 a pour les bassins destinés à la cressiculture.

2. Régime de la cession de bail sur des "petites parcelles"

La jurisprudence considère que le régime général de la cession dans le cadre du statut du fermage s'applique aux petites parcelles, à savoir :

- la cession de bail est interdite sauf si elle s'effectue au profit d'un descendant avec l'autorisation du bailleur.


B - LES CLAUSES PARTICULIERES POUVANT ETRE INCLUSES DANS LES BAUX A LONG TERME

1. Les différentes sortes de baux à long terme

Il existe trois catégories de baux à long terme :

- les baux de 18 ans renouvelables par période de 9 ans ;

- les baux de 25 ans renouvelables par tacite reconduction, d'année en année ;

- les baux de carrière, d'une durée minimale de 25 ans, permettant au preneur d'atteindre l'âge de la retraite.

2. Le régime de la cession au descendant des baux ruraux à long terme

Dans les baux à long terme, les parties peuvent introduire une clause excluant la cession du bail au descendant du fermier.

Cette clause est valide mais prive le bailleur de certains avantages fiscaux notamment en matière d'Impôt de Solidarité sur la Fortune.

Pour des informations complémentaires : se reporter à la fiche intitulée
"Les baux ruraux à long terme".

Le Tribunal paritaire des baux ruraux est la juridiction spécialisée seule compétente pour juger les litiges entre bailleurs et fermiers ou métayers relatifs aux baux ruraux.

- S'il n'existe qu'une section, toutes les affaires sont portées devant elle.

- Les assesseurs sont élus par les propriétaires, les fermiers et les métayers pour 6 ans.

- Il doit s'agir d'un litige entre un bailleur et un preneur. Le Tribunal paritaire des baux ruraux n'est pas compétent pour un litige entre un propriétaire et un occupant sans titre (Tribunal de Grande Instance) ou entre deux fermiers (entrant et sortant).

Il est compétent pour les litiges relatifs à la violation du droit de préemption du preneur.

Le Tribunal paritaire des baux ruraux peut se prononcer sur l'existence d'un bail relevant de sa compétence.


- Il doit s'agir d'un litige né de l'application de la législation sur les baux ruraux (titres I à V du livre IV du Code rural).
 
Relèvent de la compétence du Tribunal paritaire des baux ruraux, les litiges relatifs :

- au statut du fermage,
- au bail à cheptel,
- au bail à domaine congéable,
- au bail emphytéotique
- à la convention pluriannuelle d'exploitation ou de pâturage,
- à la procédure d'attribution des terres incultes,
- à l'attribution à des tiers de l'autorisation d'exploiter des terres irrégulièrement mises en valeur par le propriétaire.

Relèvent du Tribunal de grande instance les litiges relatifs :

- aux locations de jardins familiaux,
- aux conventions d'occupation précaire.

Le tribunal compétent est celui du lieu de situation de l'immeuble objet du litige.

Il existe un tribunal paritaire des baux ruraux au siège de chaque tribunal d'instance.

En Seine-Maritime : Dieppe, Elbeuf,  Le Havre, Neufchâtel-en-Bray, Rouen, Yvetot.

Délais de saisine du tribunal paritaire des baux ruraux

Il n'y a pas de délai pour un preneur qui, suite au refus du bailleur, demande au tribunal paritaire :

- de reconnaître l'existence d'un bail soumis au statut du fermage,

- l'autorisation de céder le bail à son conjoint ou à un descendant (art. L411-35 alinéa 1),

- l'autorisation d'associer son conjoint ou son descendant en qualité de copreneur (art. L411-35 alinéa 2),

- l'autorisation de sous-louer les biens pour un usage de vacances ou de loisirs (art. L411-35 alinéa 3),

- l'autorisation de planter, de construire des bâtiments destinés à une production hors sol ou de construire un bâtiment d'habitation (art. L411-73-2 alinéa 1 et 2),

- d'obliger le bailleur à faire les réparations autres que locatives (art. L 415-4),

- de fixer l'indemnité due en fin de bail (au preneur pour amélioration / au bailleur pour dégradation),

- de désigner une tierce personne pour rédiger un état des lieux (art. L 411-4),

- de fixer les conditions du bail à ferme, suite à une conversion,

- de contrôler une reprise a posteriori (art. L 411-66).

- Forme de la saisine

Lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou acte d'huissier, adressés au secrétariat du tribunal. Un acte d'huissier est obligatoire pour les demandes soumises à publication au fichier immobilier (ex. : action en nullité de la vente consentie en violation du droit de préemption du fermier).

- Contenu de la demande

- identité des parties,

- objet de la prétention,
- exposé sommaire des motifs.

- Convocation des parties (et des assesseurs)

- par le secrétaire du tribunal,
- par lettre recommandée avec demande d'avis de réception,
- 15 jours au moins avant la date fixée pour l'audience par le président du tribunal.

- Assistance et représentation

Devant le Tribunal paritaire des baux ruraux, les parties doivent respecter la règle de la comparution personnelle.

Elles peuvent toujours se faire assister.

Elles ne peuvent se faire représenter que si elles justifient d'un motif légitime (maladie …). Le juge apprécie le caractère légitime du motif allégué. Seuls sont habilités à assister ou représenter les parties devant le tribunal paritaire :

- un avocat,
- un huissier de justice,
- un membre de leur famille,
- un membre ou un salarié d'une organisation professionnelle agricole.

Cette phase de conciliation est obligatoire devant le tribunal paritaire.

Une solution amiable, adoptée à la majorité des voix, est proposée aux parties. Un procès verbal est dressé à l'issue de cette première audience. Il constate, le cas échéant, l'accord des parties sur le règlement amiable proposé.

Dans ce cas, les extraits du procès-verbal signés par le juge et les parties valent titre exécutoire.

En cas de non conciliation ou de non comparution de toutes les parties, l'affaire est renvoyée pour être jugée au fond lors d'une audience dont la date est fixée et indiquée verbalement aux parties présentes par le Président. Les parties défaillantes sont convoquées par lettre recommandée avec avis de réception qui leur est adressée par le secrétaire du tribunal 15 jours au moins avant la date fixée par le président du tribunal.

Se basant notamment sur les explications, documents et justificatifs qu'il aura pu inviter les parties à lui fournir, le tribunal prend une décision  à la majorité des voix. Cette décision doit être motivée.

Le secrétaire du tribunal notifie la décision aux parties dans les trois jours par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

A la date de réception de la notification commence à courir le délai d'appel.

 - Le jugement du tribunal paritaire est susceptible d'appel lorsque la demande est supérieure à 4000 euros ou indéterminée(pour les instances engagées ant le 28/01/2005, lorsquela demande est supérieure à 3800 euros).
Délai d'appel : 1 mois à compter de la notification du jugement.

- Pour une demande d'un montant inférieur à 4000 euros, le tribunal paritaire des baux ruraux statue en dernier ressort. Le seul recours possible sera alors le pourvoi en cassation.

Le droit de reprise est une prérogative que la loi accorde au bailleur pour rompre le bail ou faire obstacle à son renouvellement ; mais la reprise ne peut être exercée que pour des motifs strictement définis par le Code rural :

- reprise :       -> pour exploiter le fonds

                     -> pour exploiter une carrière

                     -> pour construire une maison d'habitation

                     -> de parcelles abandonnées ou inscrites pour apport à un groupement en vue de leur reboisement.

Qui peut exercer ce droit de reprise ?

- le bailleur. En cas d'indivision, l'usufruitier, seul, peut valablement délivrer congé.

Au profit de qui ?

- du bailleur ou de son conjoint à condition de ne pas atteindre, à la date prévue pour la reprise, l'âge de la retraite ou de ne pas bénéficier d'une retraite excédant un certain montant.
Le bailleur atteint par la limite d'âge conserve la possibilité d'exercer la reprise pour constituer une exploitation de subsistance (en Seine-Maritime : 4 ha 80 a).

- des enfants (ou petits-enfants) légitimes, naturels ou adoptifs du bailleur.

- en revanche, la reprise n'est pas possible au profit du gendre du bailleur.

A quelle condition ?

- respect de la réglementation des structures ;

- compétence professionnelle (diplôme ou expérience professionnelle) ;

- exploitation personnelle du bien repris pendant au moins neuf ans. Le bénéficiaire doit participer aux travaux, sur les lieux, de façon effective et permanente (possibilité, toutefois, d'exercer une autre profession) ;

- moyens financiers, c'est-à-dire posséder le cheptel et le matériel nécessaires ou, à défaut, les moyens de les acquérir ;

- habitation : le bénéficiaire de la reprise doit occuper lui-même les bâtiments d'habitation du bien repris ou une habitation située à proximité du fonds et en permettant l'exploitation directe.
DBO/AP - 10/02/1999

La reprise peut être partielle

Le droit de reprise peut être exercé sur une partie seulement des biens loués à condition que la reprise ne déséquilibre pas l'exploitation du preneur (article L. 411-62 du Code rural).

Si cet équilibre économique est gravement compromis, la reprise partielle est impossible. Le bailleur a alors le choix entre renoncer à la reprise ou reprendre la totalité du bien loué si les conditions sont réalisées.

S'il y a reprise partielle, le preneur a la faculté de notifier au bailleur, jusqu'à l'expiration du bail en cours, la décision de ne pas renouveler le bail.

Quand reprendre ?

- principe : à l'expiration normale du bail ;

- reprise triennale : seulement au profit d'un propriétaire qui était mineur lors de la conclusion ou du renouvellement du bail. Il faut, cependant, le stipuler expressément dans le bail ;

- reprise sexennale (c'est-à-dire à la fin de la sixième année suivant le renouvellement) : seulement au profit du conjoint ou d'un descendant (impossible en faveur du bailleur lui-même).

Elle doit avoir été expressément stipulée dans le bail.

- reprise différée : le preneur qui est à moins de 5 ans de la retraite peut s'opposer à la reprise jusqu'à ce qu'il ait atteint cet âge (60 ans).

Comment reprendre ?

Le bailleur qui a l'intention de reprendre doit notifier sa décision au preneur par acte d'huissier. Le congé notifié, par lettre recommandée avec accusé de réception, est nul.

Délai :

- reprise en fin de bail : congé à notifier au moins 18 mois avant la date d'expiration du bail

- en cours de bail : 2 ans au moins avant le terme de la période triennale ou sexennale.

Le non-respect de ces délais entraîne la nullité du congé.

Comment contester ?

Il faut adresser, au secrétaire-greffier du Tribunal des baux ruraux, une lettre recommandée avec accusé de réception demandant la convocation des parties, dans les 4 mois à compter de la réception du congé.

Le secrétaire-greffier convoque les parties en tentative de conciliation et, en cas d'échec, le Président du Tribunal paritaire des baux ruraux fixe la date de l'audience de jugement.

Contrôle de la reprise par le Tribunal paritaire des baux ruraux

- appréciation des conditions de la reprise à la date pour laquelle le congé a été donné ;

- c'est au bénéficiaire de la reprise de prouver qu'il réunit bien les conditions.

Sanction de la reprise abusive

Lorsque la reprise est illégitime ou frauduleuse (exemple : le bailleur n'exploite paspersonnellement), le preneur peut demander :

- soit le maintien dans les lieux si la décision validant le congé n'a pas encore été arrêtée ;

- soit la réintégration dans le fonds ou la reprise de jouissance des parcelles avec ou sans dommages-intérêts ;

- soit des dommages-intérêts.

-> Reprise pour exploiter une carrière.

-> Reprise pour construire une maison d'habitation

- au moment du renouvellement du bail ;

- pour l'usage du bailleur ou de sa famille ;

- cette reprise peut justifier une réduction du prix du fermage.

-> Reprise de parcelles abandonnées ou incultes

- depuis au moins 2 ans pour apport à un groupement en vue de leur reboisement.

Le congé est l'acte par lequel l'une des parties au contrat de louage signifie à l'autre partie sa volonté de mettre fin au contrat.

Le congé peut être délivré pour faire échec au renouvellement du bail ou pour mettre fin au bail pendant son cours, ce sera une résiliation.

Les congés donnés par le preneur

 -> Conditions à remplir par le bailleur pour donner congé :

Etre propriétaire

- Bien faisant objet d'un usufruit : l’usufruitier est le seul habilité à donner congé.

- Bien loué en bien propre : seul l'époux auquel appartient le bien peut donner congé.

- Bien loué en bien de communauté : congé délivré valablement par l'un ou l'autre.

- Congé délivré par un mandataire du propriétaire bailleur possible.

- Cas des coindivisaires : le congé doit être donné par tous.


 Justifier d'un motif

Le bailleur doit justifier d'un des motifs prévus par le Code rural. Il peut s'agir :

- d'un congé pour reprise en fin de bail pour exploiter, au profit du propriétaire, de son conjoint ou d'un mineur émancipé,

- d'un congé pour reprise en cours de bail (à la fin de la 6^ème année du bail) pour exploiter, au profit d'un descendant du bailleur,

- d'un congé pour mettre un terme au bail lorsque le preneur a atteint l'âge de la retraite,

- d'un congé pour reprise partielle en vue de se construire une maison d'habitation.

- d'un congé pour résiliation de bail en vue de changer la destination agricole du fonds,

- d'un congé pour reprise pour exploitation de carrières,

- d'un congé donné dans le cadre d'une location annuelle consentie en vue de l'installation d'un descendant du bailleur.


La forme du congé :

- par exploit d'huissier (acte extra-judiciaire) obligatoirement. Si le congé est donné par lettre simple ou recommandé avec accusé de réception, il est NUL.


Les mentions du congé

Le bailleur doit indiquer les motifs du congé (L 411-47 du Code rural).


Le congé-reprise pour exploiter doit :

. donner le motif (congé-reprise pour exploitation personnelle ou au profit d'un descendant),

. indiquer : nom, prénoms, âge, domicile, profession du bénéficiaire, habitation que devra occuper le bénéficiaire.

. reproduire les termes de l'article L 411-54 Alinéa 1 et l'article R 411-11 du Code rural
Article L 411-54 alinéa 1 : "Le congé peut être déféré par le preneur au tribunal paritaire dans un délai fixé par décret à dater de sa réception, sous peine de forclusion. La forclusion ne sera pas encourue si le congé est donné hors délai ou s'il ne comporte pas les mentions exigées à peine de nullité par l'article L 411-47".
Article R 411-11 "Le délai prévu à l'article L 411-54 est fixé à quatre mois".

Si le congé ne contient pas l'une de ces trois mentions, il est NUL.

Lorsque le congé est donné :

En raison de l'âge du preneur
Le congé doit reproduire les termes de l'avant dernier alinéa de l'article L 411-64 du Code rural et non les mentions de l'article L 411-47 du code rural.

"Le preneur évincé en raison de son âge peut céder son bail à son conjoint participant à l'exploitation ou à l'un de ses descendants ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipé dans les conditions prévues à l'article L 411-35. Le bénéficiaire de la cession a droit au renouvellement de son bail".

Si le preneur n'a pas de descendant susceptible de lui succéder, le bailleur peut aliéner, vendre, donner à bail ou exploiter le fonds repris.


Pour cause d'urbanisme ou changement de la destination agricole du fonds

Le congé doit mentionner l'engagement du propriétaire de changer ou de faire changer la destination des terrains dans le respect des dispositions du plan d'urbanisme ou POS, s'il en existe, au cours des 3 années qui suivent la résiliation.


Pour exploitation de carrière

Le bailleur doit s'engager à entreprendre effectivement l'exploitation industrielle des parcelles ayant fait l'objet de la reprise.


Les délais pour donner congé

Le non respect des délais entraîne la nullité du congé.

Congé hors délai ou prématuré

Hors délai : nullité du congé.

Prématuré : > à 2 ans le congé est invalidé par les juges.


Le calcul des délais

Ils se calculent de quantième en quantième, en excluant le jour de la notification.

Exemple : fin du bail : 29 septembre 2000. Le congé reprise pour exploitation personnelle devra avoir été délivré au plus tard le 28 mars 1999.

La contestation du congé par le preneur

-> Contestation du congé devant le Tribunal paritaire des baux ruraux (TPBR).

Le Tribunal paritaire des baux ruraux examine le congé sur le fonds et sur la forme.

Saisine du Tribunal paritaire des baux ruraux dans un délai de 4 mois à partir de la réception du congé, à l'exclusion du jour de la notification
(quantième en quantième).

Contestation hors délai : forclusion (ne peut plus le contester et doit quitter les lieux).

La demande de contestation du congé est adressée au secrétariat du Greffe par lettre recommandée avec accusé de réception.


Cas où la forclusion ne joue pas :

- le congé a été donné hors délai,
- le congé n'a pas été donné par exploit d'huissier,
- le congé ne comporte pas les mentions exigées.


La prorogation du bail : concerne le preneur qui est à moins de 5 ans de l'âge de la retraite. Celui-ci peut s'opposer au congé en demandant une prorogation du bail pour une période lui permettant d'atteindre l'âge de la retraite (requis).

Par contre, pendant cette prorogation, il ne pourra pas céder son bail à son conjoint ou à l'un de ses descendants.


Le décès du preneur en cours de procédure

Le Tribunal paritaire des baux ruraux saisit dans les 4 mois, si le preneur décède, ses héritiers  bénéficiant de la contestation.

NB : même si le congé est manifestement nul (oubli de mentions ou autre), mieux vaut contester le congé pour demander au tribunal paritaire des baux ruraux d'en constater la nullité.

Ces baux portent sur de petites parcelles dont la superficie est inférieure au seuil d'application du statut du fermage fixé dans chaque département (2 ha pour le département de la Seine-Maritime).

Certaines dispositions du statut du fermage ne leur sont pas applicables entre autre celles des congés. (Consulter la fiche sur la location de petites parcelles).

 
Le congé du bail de parcelles écrit

Si la convention est écrite, les parties doivent se conformer aux clauses et conditions qu'elles ont déterminées dans le contrat.

Si rien n’est précisé dans le contrat concernant le congé, le bail cesse de plein droit à arrivée du terme.


Le congé du bail verbal

"Bail censé être conclu pour le temps qui est nécessaire afin que le preneur recueille tous les fruits de l'héritage affermé" -  article 1774 du Code civil.

Exemple : le bail à ferme d'un pré est censé avoir été consenti pour 1 an car la récolte a lieu chaque année.


Le congé doit être donné par écrit à l'autre partie 6 mois avant la fin du bail.

A défaut de congé dans ces délais, il s'opère un nouveau bail.

Mise à jour le 23 septembre 2009

Depuis la loi du 2 janvier 1995 qui a modifié le mode de calcul des fermages, les denrées ne sont plus arrêtées trimestriellement par le Préfet.

Le fermage est désormais exprimé en monnaie et indexé, chaque année, en fonction d’un indice arrêté par le Préfet au mois de septembre.

Pour le département de la Seine-Maritime, l’indice des fermages est le suivant :

Pour calculer les fermages en monnaie, deux méthodes sont possibles :

- en fonction de l’indice des fermage,
- en fonction de la variation en pourcentage de l’indice des fermages.

1) En fonction de l’indice des fermages

Règle : Le fermage à payer pour une période annuelle est égal au montant en monnaie fixé dans le bail multiplié par le rapport entre l’indice des fermages en cours et l’indice des fermages de la période suivant la date d’effet du bail.

soit : loyer x = loyer fixé dans le bail x (indice x / indice qui suit la date d'effet du bail)

Variante = on peut aussi se référer au loyer et à l’indice de l’année passée.

soit : loyer n + 1 = loyer n x (indice n + 1 / indice n)

2) En fonction de la variation en pourcentage de l’indice

(La légère différence des fermages selon les deux méthodes s’explique par les arrondis)

Depuis 2009, le loyer des maisons d'habitation est actualisé, chaque année, en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL), soit une augmentation de 2,24 % si on se référe à IRL du 1er trimestre 2009.

A titre indicatif, pour les échéances comprises entre le 1er septembre 2009 et le 31 août 2010 pour les baux conclus avant le 1er août 2009, la part du fermage représentative de la maison d’habitation est fixée à 35,70 €/m²(la surface prise en compte est la surface corrigée et pondérée calculée d’après l’arrêté préfectoral du 23 septembre 2002), soit une augmentation de 2,24 %.

Les petites parcelles échappent en partie au statut du fermage lorsque trois conditions sont réunies :

- avoir une superficie inférieure au seuil maximal fixé par arrêté préfectoral (en Seine-Maritime : 2 ha) ;
- ne pas constituer un corps de ferme ;
- ne pas être une partie essentielle de l'exploitation du preneur.

Les baux de petites parcelles ne sont pas soumis aux règles relatives :

- à la rédaction d'un écrit et d'un état des lieux ;
- au prix du bail ;
- au droit de préemption ;
- à la durée de 9 ans : la durée du bail est librement fixée par les parties ;
- aux clauses de reprise ;
- au droit de renouvellement ;
- à l'obligation d'un congé motivé délivré, par exploit d'huissier de justice, 18 mois avant l'échéance.

Sauf les exclusions énumérées ci-dessus, les dispositions du statut du fermage restent applicables à la location de petites parcelles qui, en toute hypothèse, s'analyse comme un bail rural :

- compétence du Tribunal paritaire des baux ruraux en cas de litige ;
- interdiction de cession et de sous-location ;
- indemnisation des améliorations culturales ;
- nécessité d'un congé ;
- le défaut de paiement du loyer et la mauvaise exploitation du fonds constituent des motifs de résiliation du contrat.

Il s’agit d’une convention par laquelle une personne qui prend un animal en charge s’engage à le nourrir, le surveiller et le soigner.

Le prix de la pension est libre, mais des barèmes indicatifs publiés saisonnièrement peuvent aider les contractants dans sa détermination.

Celui qui prend les bêtes en pension en assume la garde juridique. Il est responsable de leur nourriture, de leur abreuvement, de leur surveillance sanitaire, etc.

L’ensemble de ces obligations implique qu’il soit exploitant agricole, c’est-à-dire qu’il déclare un bénéfice agricole (réel ou forfaitaire) et qu’il verse des cotisations à la Caisse de Mutualité Sociale Agricole.

ATTENTION :
L’article L. 411-1 du Code rural édicte une présomption de bail rural à l’encontre des contrats de prise en pension d’animaux mettant à la charge du propriétaire des animaux des obligations incombant normalement au propriétaire des terres.

- EN CE QUI CONCERNE LES DOMMAGES SUBIS PAR LES ANIMAUX

Le gardien s’engage, dans le contrat, en contrepartie du paiement, à donner aux animaux dont il a la charge tous les soins habituellement pratiqués dans la profession, de manière à restituer, au propriétaire, des animaux en bonne santé.

A moins qu’une clause de non-responsabilité du gardien soit prévue dans le contrat, celui-ci est donc responsable de tous les dommages subis par les animaux, et sa faute est présumée.

En outre, quelles que soient les dispositions du contrat, une faute lourde ou intentionnelle sera toujours sanctionnée par les tribunaux.
DBO/AP - 16/02/1998

- EN CE QUI CONCERNE LES DOMMAGES CAUSÉS AUX TIERS PAR LES ANIMAUX

Comme dans le cas précédent, la faute du gardien est présumée, même si les animaux se sont égarés ou échappés (défaut de surveillance).

Pour écarter cette présomption de faute, le gardien devra justifier d’un cas de force majeure ou invoquer la faute de la victime.

Il est important de prévoir dans le contrat que la responsabilité du gardien ne sera engagée qu’à partir de la remise des bêtes et jusqu’au jour où le propriétaire les fera reprendre, ce dernier restant responsable du bétail pendant les transports.

Dans tous les cas, le gardien aura intérêt à contracter une assurance particulière couvrant sa responsabilité délictuelle (dommages causés aux tiers) et contractuelle (dommages subis par les animaux).

C’est un contrat de vente de récolte sur pied portant sur de l’herbe à pâturer (les animaux restant sous la garde et la responsabilité de leur propriétaire) ou à faucher.

Couramment pratiquée autrefois dans certaines régions herbagères, la vente d’herbe sur pied s’est étendue à tout le territoire national depuis la promulgation du statut des baux ruraux. Mais, faute pour les contractants d’avoir respecté un certain nombre de précautions, de multiples procès ont redonné à la convention son caractère de bail à ferme, avec toutes les conséquences que cela comporte (durée minimale de neuf ans, renouvellement automatique, prix fixé à partir de l’arrêté préfectoral ... ; seule, la reprise pour exploitation personnelle ou au bénéfice d’un descendant du propriétaire est susceptible d’y mettre fin).

Si le vendeur peut prouver que le contrat n’a pas été conclu dans l’intention de faire obstacle à l’application du statut du fermage.
La démonstration est faite si :

- Le propriétaire du pré (le vendeur) est un exploitant agricole déclarant au titre de l’Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques (I.R.P.P.) un bénéfice agricole forfaitaire ou réel, et versant des cotisations à la Caisse de Mutualité Sociale Agricole.

- Le vendeur se livre à l’entretien des prés par toutes façons culturales (épandage d’engrais, entretien des clôtures, taille des haies, étaupinage ...) qui s’imposent. Et s’il n’a pas lui-même le matériel nécessaire, le vendeur est conduit à les faire exécuter à ses frais, mais par toute autre personne que l’acheteur d’herbe.

- La période de jouissance des prés est limitée dans l’année à la période des foins ou de la pâture (du printemps ou de l’été à la fin de l’automne).

- Le contrat n’est pas renouvelé plusieurs saisons de suite avec le même acheteur. L’agriculteur qui souhaite recourir régulièrement à la vente d’herbe doit changer d’acquéreur tous les ans.

- L’acheteur n’effectue sur le fonds aucun des travaux de culture ou d’entretien traditionnellement mis à la charge du locataire.

Il y a présomption de bail rural en cas :

- de jouissance continue (12 mois sur 12) et répétée (année après année) des prés ;

- de jouissance, en plus de celle des prés, de véritables bâtiments (étables, salles de traite...) ;

- de contribution par l’acheteur à la pousse de l’herbe par l’emploi de toute méthode culturale.